Как расторгнуть договор аренды?

На практике существует целый ряд особенностей расторжения договоров. Особенности эти определяются положениями заключенного договора и законодательными нормами.

Договор аренды довольно часто встречается на практике. Так, все юридические лица в Российской Федерации должны быть иметь адрес местонахождения и занимать помещение по данному адресу на праве аренды или праве собственности.

Рассмотрим ситуацию, когда арендатор имеет намерение расторгнуть договор аренды нежилого помещения.

Для начала следует провести экономическую оценку уровня финансовых потерь при досрочном расторжении договора. В ряде случаев более выгодным, хотя и не очевидным на первый взгляд, является исполнение обязательств до истечения срока действия договора.

Это напрямую связано с последствиями расторжения договора, поскольку арендодатели стараются обезопасить себя от таких арендаторов различными способами.

Наиболее часто встречающимися санкциями для арендатора при расторжении договора является:

• штрафы и пени (в виде фиксированной суммы либо в зависимости от ставки арендной платы);
• потеря обеспечительного платежа;
• выплата отступного (путем выплаты денежных средств или передачи имущества)

Только после оценки рисков стоит приступать к шагам по расторжению договора аренды.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Расторжение договора по соглашению сторон является наиболее благоприятным способом. При возможности выбора данного способа, соблюдения всех условий заключенного договора, сторонам достаточно подписать дополнительное соглашение к договору и оформить передачу помещения по акту-сдачи приемки помещения.

Акт сдачи-приемки помещения является обязательным документом для расторжения договора аренды. В акте учитываются все изменения и улучшения помещения, которые были сделаны за период эксплуатации. Без подписания вышеназванного акта формально расторжение договора невозможно. В последствии его отсутствие может вылиться в большие проблемы, связанные с доказыванием факта прекращения договорных отношений.

Процедура расторжения договора аренды

В большинстве случаев арендодатель с большой неохотой идет на досрочное расторжение договора аренды. Внезапно появляется множество причин, которые не позволяют ему подписать акт возврата имущества и соглашение о расторжении.

При этом, уклоняясь от подписания акта передачи помещения, арендодатель требует от арендатора уплаты арендной платы за это время. Чтобы не допустить подобное недобросовестное поведение со стороны арендодателя необходимо направить в его адрес уведомление о расторжении договора. В этом уведомлении его также можно уведомить о своем желании освободить помещение, назначить дату и время сдачи объекта, а также попросить арендодателя направить на объект своего представителя для подписания акта.

Кроме этого, нужно соблюсти все условия, прямо или косвенно влияющие на возможность расторжения договора. В том числе, оплатить все имеющиеся задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и обеспечительному платежу.

Чтобы предотвратить неблагоприятные последствия расторжения договора арендатору необходимо полностью освободить помещение от имущества. В случае, когда имущество находится в помещении арендодателя, суды приходят к выводу о том, что помещение используется, а, соответственно, арендная плата должна оплачиваться.

В связи с этим, после освобождения арендуемого помещения в адрес арендодателя следует направить уведомление об освобождении помещения. Так, арендатор может избежать ситуации, когда происходит незаконное начисление арендной платы за фактически освобожденное помещение. Суды при рассмотрении подобных споров в случае доказанности факта освобождения помещения склоняются на сторону арендатора.

Односторонний отказ от договора аренды

Расторжение договора в одностороннем порядке почти всегда приводит к неблагоприятным последствиям для обеих сторон. Для арендодателя в таком случае негативными последствиями будут являться отсутствие прибыли за период поиска нового арендатора для сдачи помещения в аренду, а для арендатора оплата штрафных санкций (штрафы, пени) и чаще всего потеря обеспечительного платежа.

Но существуют ситуации, когда расторжение договора является довольно непростым делом. Так, например, для договора аренды закон предусматривает возможность расторжения договора арендатором в одностороннем порядке только на основании решения суда (ст. 620 ГК РФ) и только в определенных случаях:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом;
• переданное имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены, не были заранее известны и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, если в договоре не предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе арендатора, договор аренды можно расторгнуть только в судебном порядке.

Дополнительно, можно также использовать вариант расторжения в связи с существенным нарушением условий договора аренды другой стороной (ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае.

Также расторжение договора в одностороннем порядке возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на существенно отличающихся условиях.

При этом такие обстоятельства как наступление мирового экономического кризиса, уменьшение потока посетителей, тяжелое финансовое положение, снижение покупательского спроса и прибыли от коммерческой деятельности, суды не расценивают в качестве существенных, ссылаясь на то, что сторона осуществляет предпринимательскую деятельность на свой страх и риск.

В заключении стоит отметить, что при возникновении затруднительного спора, связанного с расторжением договора аренды, сначала следует детально проанализировать ситуацию, выбрать наиболее благоприятный способ ее разрешения, а только затем предпринимать шаги для расторжения договора.