Юридические особенности строительных договоров

Ремонт квартиры, отделка офисного помещения, строительство многоэтажного дома, изготовление мебели на заказ и даже, в ряде случаев, работа по найму (или как ее называют работа по гражданско-правовому договору) – все эти виды работ выполняются на основании договора подряда.

Главным отличием подряда от оказания услуг является то, что подряд предусматривает не только выполнение работы, но и предоставление определенного результата заказчику. Таким образом, даже предоставление услуг в салоне красоты (например, стрижка волос) является по своей правовой природе договором подряда, поскольку для заказчика важен именно результат (какой получится в итоге стрижка).

При заключении договора подряда крайне важно указать существенные условия договора:

• предмет договора;
• начальный и конечный срок выполнения работ.

Без наличия данных условий договор с высокой долей вероятности будет признан незаключенным. При этом, помимо существенных условий договора необходимо также не забывать и про другие важные положения договора.Если нет уверенности в правильности или законности конкретных условий договора для аудита договора подряда стоит обратиться к практикующим юристам.

Но давайте вернемся к особенностям строительных договоров. Одними из наиболее часто выполняемых работ в сфере строительства и ремонта в настоящее время являются строительный и бытовой подряд. Также выделяют договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и подрядные работы для государственных и муниципальных нужд. Данные виды работ регулируются нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Бытовой подряд. ГК РФ в ч. 1 ст. 730 устанавливает, что по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

Исходя из данного определения, можно выделить наиболее характерные особенности договора бытового подряда:

• заказчиком работ всегда выступает гражданин;
• подрядчиком является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, одним из видов деятельности у которых является производство необходимых заказчику работ;
• предмет договора – это конкретный объект (результат работ), который необходимо создать или обработать, предназначенный для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей гражданина;
• договор является публичным, то есть подрядчик предлагает заключать с ним подобные договоры неопределенному кругу лиц и не имеет права отказать кому-либо из обратившихся в заключении такого соглашения;
• к договору бытового подряда применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

Данные особенности позволяют четко определить, в каких случаях работы выполняются на основании договора бытового подряда. В качестве примера можно рассмотреть куплю-продажу/монтаж пластиковых окон. Если производитель окон занимается розничной куплей-продажей изделий, то каждый отдельный заказ на производство окна клиента – физического лица является договором бытового подряда, а не купли-продажи, поскольку окно будет создано в соответствии с индивидуальными параметрами и размерами, указанными заказчиком. Если в данном договоре, помимо изготовления окна, указана обязанность подрядчика доставить его в жилое помещение заказчика и произвести монтаж в оконный проем, договор тоже будет являться подрядным, просто теперь предметом договора будет являться не само окно, а остекленное помещение, соответствующее правилам ГОСТ и условиям договора по светопроницаемости, герметичности и т.д.

В случае если заказчик-гражданин заказывает установку окна в нежилом помещении (например, в офисе или магазине), то есть не для личных нужд заказчика, в данной ситуации к отношениям сторон будут применяться общие нормы о подряде. Другим примером может быть выполнение работ по ремонту квартиры. Сторонами по договору являются: гражданин и подрядчик (часто ИП, ООО), предмет договора – ремонт жилого помещения. Поскольку из предмета и сторон договора вытекает, что работы выполняются для личных нужд гражданина, – это договор бытового подряда.

На первый взгляд, указанные выше особенности могут показаться незначительными, но Закон о защите прав потребителей дает огромное преимущество заказчику-гражданину. К примеру:

• подсудность по выбору Истца. Истец вправе подать иск по месту своего жительства/пребывания или по месту заключения/исполнения договора;
• полное возмещение убытков в связи с нарушением сроков выполнения работы (неустойка в размере 3 % цены выполнения работы за каждый день просрочки);
• безвозмездное устранение недостатков выполненной работы;
• штраф в размере 50 % от взысканной судом общей суммы, присужденной в пользу потребителя или общественного объединения потребителей.

Строительный подряд. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Таким образом, признаки договора строительного подряда будут следующими:

• предмет договора – строительство или капитальный ремонт (в том числе, реставрация);
• заказчиком работ может быть любое лицо: гражданин (в том числе, индивидуальный предприниматель), юридическое лицо;
• подрядчиком также может выступать любое лицо, однако, зачастую подрядчик обязан обладать необходимыми лицензиями, свидетельствами и сертификатами, необходимыми для производства большинства строительных работ. Так, в Градостроительный кодекс РФ предусматривает необходимость для подрядчика состоять в саморегулируемых организациях (СРО) в случае проведения работ в сфере капитального строительства;
• помимо ответственности перед заказчиком, у подрядчика по договору строительного подряда также возникают иные обязательства перед третьими лицами: органами архитектурно-строительного надзора, службами по охране окружающей среды, управляющими компаниями.

Данные особенности позволяют четко определить, в каких случаях работы выполняются на основании договора строительного подряда. Рассмотрим на примере строительства коттеджных поселков. Если подрядчик получает заказ на строительство отдельного коттеджа на участке земли заказчика, в котором сам заказчик планирует проживать или пользоваться помещением в определенные сезоны, отношения сторон характеризуются как строительный подряд, выполняемый для удовлетворения бытовых нужд, и требования к подрядчику должны предъявляться с учетом производимого вида работ – он должен иметь все необходимые лицензии и сертификаты, подтверждающие, в том числе, качество материалов. Если же заказчиком является собственник земельного участка, который планирует застроить территорию участка коттеджами с целью их дальнейшей продажи или сдачи в наем, то есть извлекать прибыль от результатов производства работ, такие отношения регулируются исключительно нормами параграфа 3 ГК РФ «Строительный подряд».

Судебная практика по договорам подряда дает некоторые уточнения по применению отдельных норм законодательства о подряде. Например, Истец, выступая инвестором при строительстве многоквартирного жилого дома, обратился в суд с иском к Ответчику о взыскании стоимости недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера)., Ответчик, возражая против иска, указал, что заключенный сторонами договор является договором об инвестиционной деятельности, а не договором подряда, и предметом его выступает квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Таким образом, ответчик указал, что применение норм Закона РФ «О защите прав потребителей» неправомерно.

Суд кассационной инстанции разъяснил сторонам спора, что если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей. («Бюллетень Верховного Суда РФ», № 2, 2003).

Также представляется интересным определение срока исковой давности по заключенным договорам подряда, который установлен в ч. 1 ст. 725 ГК РФ и признается равным одному году в отношении требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда. Ссылаясь на этот пункт, Ответчик пытался уйти от ответственности за выполненные с недостатками работы по договору строительного подряда, предположив, что спустя год после сдачи работ Истец уже не в праве обращаться в суд с иском об обязании устранить недостатки работ. Однако, суд установил, что заказчик по договору (Истец) является физическим лицом, поручивший постройку павильона на своем личном земельном участке Ответчику, и к таким договорным отношениям возможно применить нормы ГК РФ о бытовом подряде в части прав заказчика. Поскольку ст. 737 ГК РФ позволяет заказчику требовать от подрядчика устранения выявленных нарушений при строительстве недвижимых объектов в течение 5 лет, суд посчитал данную норму применимой и в отношении срока исковой давности, и исковые требования удовлетворил (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.10.2016 по делу № 33-31513/2016).