Переход права собственности на здание. Налоговая оптимизация по сделке

Юридические лица столь же часто совершают сделки купли-продажи недвижимости, сколько занимаются реализацией своих товаров и услуг. Организации могут передавать имущество другим юридическим лицам несколькими способами. В одних случаях передача имущественных прав является по тем или иным причинам мерой вынужденной, в других – добровольной. Происходить передача прав может как в случаях реорганизации предприятий или передаче имущества в счет долга, так и в «рядовых» случаях сделок купли-продажи недвижимости.

Объект недвижимости мало построить, важно его выгодно реализовать, заплатив при этом как можно меньше налогов, разумеется, легитимными методами. Каждая организация согласно российскому законодательству обязана вести налоговый и бухгалтерский учет, отражать свои имущественные права и результаты финансовой деятельности, поэтому нельзя забывать о том, что любая сделка влечёт за собой то или иное налоговое последствие. Сегодня мы поговорим о том, как осуществить грамотное налоговое планирование для того, чтобы максимально эффективно оптимизировать свои налоговые обязательства.

Понятие недвижимого имущества и порядок перехода прав собственности

Гражданский кодекс Российской Федерации относит к категории «недвижимое имущество» земельные участки и все объекты, находящиеся на них. Проще говоря, недвижимость – все, что прочно связано с землей: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, инженерные сооружения, элементы хозяйственного и транспортного инженерного обеспечения.

В большинстве стран мира сделки с недвижимостью являются одним из важнейших объектов государственного контроля, Россия - не исключение. Как правило, сделки с недвижимостью предполагают переход прав собственности, поэтому они подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Государственной регистрация прав собственности проводится в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 934 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…».

Действительность сделки определяется наличием таких условий: соответствием законодательным актам (законностью), стороны сделки должны быть правоспособны и дееспособны, сделка должна соответствовать волеизъявлению сторон и соответствовать нормам ее оформления. Несоблюдение одного из условий – весомый аргумент к признанию ее ничтожной.

Как правило, за свой жизненный цикл объекты недвижимости меняют свой правовой статус несколько раз. Существует несколько типов операций с недвижимостью:

• Сделки со сменой собственника: купля-продажа, дарение, реализация обязательств (залог), приватизация или национализация, изъятие, снос строения, обмен и т.д.
• Сделки с изменением собственника: акционирование, внесение имущества в уставной капитал организации, оформление кредита под залог недвижимости, изменение состава с разделом имущества и т.д.
• Сделки с добавлением иных субъектных прав: аренда, инвестирование, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д.

Реальность или вымысел?

Для большинства из нас далеко не секрет, что в бизнесе – все средства хороши или как говорит народная мудрость «хочешь жить – умей вертеться». И «вертеться» бизнесменам и предпринимателям действительно приходится немало.

Любая сделка с недвижимостью – сделка на крупную сумму, с которой в последствии нужно заплатить налоги.

Если перед Вашей организацией стоит задача по передаче прав собственности на здание другому лицу, первое что Вам необходимо сделать – определить насколько данная сделка будет носить «реальный» характер. В данном случае под понятием «реальности сделки» скрывается немалое количество подводных камней, соприкосновение с которыми может стать одной из причин крушения. Для того, чтобы Ваш бизнес не повторил историю Титаника – важно подойти к текущему вопросу с должной осмотрительностью и рассудительностью.

Поясним, что мы имеем в виду: на любой из стадий ведения бизнеса могут возникнуть такие ситуации, когда недвижимое имущество, находящееся в собственности Вашей компании, было бы неплохо «перевести» на другую организацию.

Российской практика говорит о том, что зачастую бизнес принадлежит не одному лицу, а является собственностью нескольких юридических лиц. Например, ООО имеет в собственности здание, которое необходимо перенести для «защиты» в дружественное нам АО. В таком случае для ООО размер реальной выручки неважен, наоборот, для целей налогообложения прибыли выручка от продажи здания может быть минимальной.

Если сделка с имуществом реальна – это другое дело. При осуществлении сделки купли-продажи происходит некий «конфликт интересов» продавца и покупателя. Продавец хочет продать свое имущество по максимальной цене и получить за счет этого неплохую прибыль, с которой он также хочет заплатить минимум налогов. В интересах покупателя – реализация обратной стороны сделки, т.е. покупка по минимальной рыночной цене (а порой ниже рынка) и обретение минимальных налоговых последствий.

Именно поэтому так важно понять, что является конечной целью нашей сделки. Передачу недвижимого имущества между юридическими лицами можно осуществить несколькими способами: реорганизацией в форме выделения или разделения, внесением имущества в уставной капитал компании или по сделке купли-продажи. Налоговая оптимизация будет строиться на основании выбранного Вами способа передачи имущественных прав на объект.

Платить или не платить – вот в чем вопрос?

Каждый из описанных нами способов передачи прав на недвижимое имущество имеет свои особенности. Определяющим фактором для оценки налоговых обязательств является система налогообложения, на которой осуществляют свою деятельность стороны сделки. Поэтому предлагаем Вам ознакомиться с основными нюансами передачи прав собственности на здание.

Что касается процедур реорганизации юридических лиц в виде выделения новой компании и последующей продажи ее долей позволяет свести основные налоги (налог на прибыль организаций и НДС) практически на «нет». Минус данного способа оптимизации налогообложения заключается в том, что при его использовании создаются высокие риски для возбуждения налоговыми органами процедуры выездной налоговой проверки.

1. Реализация недвижимого имущества

Скажем Вам сразу, что если сделка купли-продажи реальна, то использовать ее как способ оптимизации своего налогового бремени крайне неэффективно вне зависимости от того на какой системе налогообложения вы находитесь.

Во-первых, наша задача – получить максимальную прибыль от продажи. Применяя упрощенную или общую системы налогообложения, мы обязаны учитывать свой доход, который в дальнейшем мы будем использовать в целях расчета налоговой базы. Продавать свое имущество другому лицу с минимальной наценкой – нецелесообразно, тем более нам необходимо, чтобы от одного владельца бизнеса к другому перешли реальные денежные средства.

Большинство российских компаний все же находятся на общей системе налогообложения, т.е. уплачивают налог на прибыль организаций, налог на добавленную стоимость, а также налоги на имущество юридических лиц. Поэтому особенно важно понимать и разграничивать что относится к понятию «реализация», а что - нет, как определяется место и момент ее свершения.

Согласно п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ (НК РФ) реализацией в целях налогообложения признается передача на возмездной основе прав собственности на объект. Место и момент перехода имущественных прав определяется в том порядке, который предусмотрен для того или иного вида налогообложения.

Согласно гл. 25 Налогового Кодекса основной формулой расчета налога на прибыль является доход, полученный организацией в текущем налоговом периоде, за вычетом понесенных расходов. Датой получения дохода признается дата реализации товара (п. 3 ст. 271 НК РФ).

С точки зрения бухгалтерского и налогового учета, здания и сооружения относятся к основным средствам компании, на которые начисляют суммы амортизации. По проданным объектам амортизация прекращает начисляться с 1-го месяца, следующим за месяцем выбытия (ст. 259 НК РФ). Остаточную стоимость объекта можно включить в расходы в том месяце, когда будет отражен доход от реализации.

Следовательно, на дату подписания акта приема-передачи в налоговом учете продавцу необходимо начислить доход от реализации объекта в размере цены, указанной в договоре (ст. 40 НК). Одновременно должны быть признаны расходами, уменьшающими налогооблагаемую прибыль, остаточная стоимость переданного объекта по данным налогового учета и иные затраты, связанные с его продажей.

Приобретая объект недвижимости, организация-покупатель обязана начислять амортизацию, отражая ее в расходах в целях налогообложения налогом на прибыль.

Реализация объектов недвижимости также попадает под обложение НДС. Моментом определения налоговой базы будет считаться дата перехода прав собственности на объект. Начисление НДС организацией производиться также исходя из договорной стоимости. Согласно НК РФ, продавец обязан выставить счет-фактуру, включающую сумму НДС, в срок не позднее 5 дней с момента подписания передаточного акта.

После получения соответствующих актов и оплаты, покупатель, находясь на общей системе налогообложения, имеет право на получение налогового вычета (ст. 171 НК РФ).

2. Вклад в уставный капитал

Согласно ст. 39 НК РФ, внесение или передача имущества в качестве вклада в уставный капитал не признается реализацией. Это значит, что формирование уставного капитала за счет основных средств – еще один из легитимных способов оптимизации налогообложения.

В части налога на прибыль у организации, приобретающей акции и доли в уставном капитале у других организаций дохода или убытка при передаче имущества не возникает. При этом стоимость вклада признается равной остаточной стоимости вносимого имущества и определяется по данным налогового учета на дату перехода права собственности на это имущество, с учетом дополнительных расходов, которые признаются для целей налогообложения продавца.

В бухгалтерском и налоговом учете стоимость приобретенной доли в уставном капитале определяется исходя из остаточной стоимости имущества, переданного в качестве вклада. Но в бухгалтерском учете в стоимость финансового вложения включается также сумма НДС, восстановленного учреждением при передаче имущества в уставный капитал.

При передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал необходимо учитывать, что продавец обязан восстановить НДС. Что значит восстановить? Восстановление НДС производиться при передаче имущества или нематериальных активов в качестве вкладов в уставной капитал. Счет-фактура, которая ранее была принята к вычету по НДС продавцом, в момент внесения вклада подлежит восстановлению и доначислению к уплате в бюджет. Эта сумма «восстановления» будет отражена только в книге продаж по реквизитам той счет-фактуры, по которой изначально был заявлен вычет.

Налог на имущество юридических лиц

Каждый объект недвижимости, находящийся в собственности у организации подлежит обложению налогом на имущество. Порядок ведения учета и отчетности регламентируется гл. 30 НК РФ, а также положением о бухгалтерском учете 6/01 «Учет основных средств».

Плательщиками признаются российские организации в части движимого и недвижимого имущества, а также иностранные организации, ведущие деятельность на территории РФ, в собственности которых находится имущество, относящееся к основным средствам. Таким образом, уплата налога прекратится с момента выбытия объекта из их состава.

Недвижимое имущество признается в бухгалтерском учете основным средством, если одновременно выполняются несколько условий, предусмотренных п. 4. ПБУ 6/01: объект доведен до надлежащего состояния, пригодного для использования в деятельности организации сроком свыше 12 месяцев при этом не является объектом перепродажи и способен приносить экономическую выгоду.

Почему так важно, чтобы актив был надлежащего состояния и готов к использованию? Первоначальная стоимость объекта недвижимости формируется именно на этапе завершенного строительства или монтажа. В нее включаются все фактические затраты необходимые, для доведения объекта, что называется, «до ума». Если приобретенное имущество требует ремонта и без проведения реконструкции эксплуатация объекта невозможна, то покупатель такой недвижимости может не включать ее в состав основных средств до завершения работ. А это значит, что имущество, находящееся на этапе незавершенного строительства или монтажа, не подлежит обложению налогом на имущество организаций. Невозможность эксплуатации недвижимости должна быть обязательно подтверждена технической документацией, актами выполненных работ по ремонту и реконструкции.

Однако, обложение имущественным налогом имеет свои особенности в зависимости от той системы налогообложения, на которой находится юридическое лицо (собственник здания). Если компания применяет общую систему, т.е. уплачивает налоги на прибыль организаций, то объектами в целях налогообложения признаются, как уже было сказано выше, недвижимое имущество, находящееся на его балансе.

Применение упрощенных систем налогообложения, например, таких как ЕНВД и УСН диктует свои правила и особенности уплаты налога. Таким образом, «упрощенцы» обязаны уплачивать налог на имущество с жилых недвижимых объектов (не числящихся, как основные средства) и с недвижимости, используемой непосредственно для осуществления своей предпринимательской деятельности, например, помещение в торговом центре или склад (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Поскольку налог на имущество юридических лиц является региональным, то его уплата производится в соответствии со ставками, выбранными региональными властями. Каждый субъект определяет для себя оптимальную налоговую ставку, которая не может быть выше той, что установлена НК РФ (в 2018 г. 2,2% от кадастровой стоимости объекта) и закрепляет ее в соответствующем региональном нормативном правовом акте.

От уплаты налога на имущество освобождены следующие категории юридических лиц:

• организации, принимающие участие в подготовке чемпионата мира по футболу 2018;
• оргкомитет РФ 2018 и все его филиалы;
• организации, занимающиеся религиозной деятельностью;
• организации, в которых трудятся преимущественно инвалиды;
• организации, имеющие отношение к уголовно исправительной системе;
• фармацевтические предприятия при условии, что это их основной вид деятельности.

Перечисленные льготы по уплате имущественного налога закреплены на государственном уровне.

Дополнительные льготы и поправки могут быть определены законами субъектов для отдельных категорий налогоплательщиков или видов имущества. Недвижимая собственность облагается налогом по ее кадастровой цене, которая присваивается ей на начало года. Если кадастровая стоимость объекта в течении года изменилась, то налог должен быть пересчитан и доплачен в бюджет.