Комментарий от бюро «Практика» для журнала Strelka Magazine

Кондоминиум изначально пришёл к нам из англосаксонской системы права. В зарубежной практике этим словом обозначалась особая форма владения объектами недвижимости, которые принадлежат различным собственникам, однако неразрывно связаны с имуществом общего пользования. В России же этим термином обозначают не только форму владения, но и объединения собственников таких помещений и сами объекты недвижимости.

С 1 марта 2005 года, со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ, кондоминиум исчез из российского законодательства и в дальнейшем был заменён ближайшими аналогами: многоквартирным домом и одной из форм его управления — товариществом собственников жилья.

Другими словами, каждое жилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, вместе с гаражами или парковочными местами относится к частной собственности одного владельца, при этом в общей находятся объекты и места, которыми вправе пользоваться все жильцы, — например, лестничные клетки, вентиляционные шахты, лифты, коридоры и придомовая территория вместе с детскими площадками и спортивными сооружениями.

При этом сам объект недвижимости не обязательно должен быть многоквартирным домом — это может быть и таунхаус, и несколько отдельно стоящих построек с общей придомовой территорией, и теоретически даже докоминиум — дом на воде. С этой точки зрения даже в коммунальной квартире собственники комнат образуют сообщество, которое можно назвать кондоминиумом. В зарубежной практике распространена ещё одна специфическая форма владения, так называемые кондо-отели, или отели-кондоминиумы, предназначенные не для постоянного, а для временного проживания инвесторов — владельцев помещения в течение года. Насколько известно, в России они распространения пока не получили.

После сдачи объекта в эксплуатацию и передачи застройщиком квартир собственникам последние вправе выбрать один из трёх способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается голосованием жильцов на общем собрании. На основании решения о создании товарищества готовятся учредительные документы и подаются в органы Федеральной налоговой службы, которая регистрирует создание товарищества (кондоминиума) и вносит запись о нём в Единый государственный реестр юридических лиц.

Основное преимущество такой формы владения заключается в возможности каждого жильца контролировать, как распределяются и расходуются денежные средства кондоминиума и его членов, а также насколько качественно оказываются услуги и выполняются работы в общих помещениях. Кроме того, член товарищества получает право выбора эксплуатационной организации, с которой будет заключён договор на обслуживание дома.

Такое право даёт возможность содержать имущество кондоминиума на наиболее выгодных условиях и получать услуги лучшего качества. Особенно важным это преимущество становится, когда возникает необходимость в ремонте общего помещения. Кроме того, есть мнение, что на продажную стоимость квартиры влияет не столько её состояние, сколько местоположение, качество обслуживания и состояние общего имущества кондоминиума.

То есть при качественном управлении собственники смогут продать свою недвижимость выгоднее. Проще говоря, главное преимущество такой формы жилья — участники товарищества могут сами эффективно и оперативно участвовать в текущем управлении общим имуществом дома.

Полная версия материала: http://strelka.com/ru/magazine/2016/08/18/vocabulary-condominium