Lease contract

Собственник любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе передавать его во временное пользование иным лицам. Такая передача может сопровождаться заключением договора аренды.

Что это такое?

Понятие договора аренды закреплено в статье 606 Гражданского кодекса РФ в соответствующей главе, посвящённой аренде (глава 34 части 2 ГК РФ). Собственно, в той же Главе ГК РФ содержатся общие положения, касающиеся договора аренды.

В силу указанного договора собственник имущества или иное лицо, которое вправе распоряжаться данным имуществом – арендодатель, – передает его третьему лицу – арендатору – во владение и пользование на определенный период времени. За это арендатор обязан вносить регулярные платежи.

В качестве предмета аренды может выступать любое имущество, имеющее определенные идентифицирующие признаки и не меняющее своих основных свойств и характеристик при использовании по назначению.

Например, яблоко не может выступать предметом договора аренды, но саженец яблони – допустимый предмет арендных отношений. Кроме того, законодательство запрещает передачу в аренду имущества, ограниченного в обороте, например, оружия.

Особенности

Главная особенность договора аренды – временный характер передачи права владеть и пользоваться имуществом. Фактически, арендатор получает возможность использовать арендованное имущество по своему усмотрению, но при этом он ограничен вправе на его отчуждение. Но в зависимости от условий договора, у него может быть право сдать его в субаренду, то есть, выступить арендодателем для третьего лица.

При аренде любого имущества стороны должны учесть следующие особенности, регламентированные законодательством:

• Обязательное соблюдение письменной формы договора, если срок договора превышает один календарный год, либо если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо;
• Если договор не содержит указание на период времени, в течение которого он действует, то он признается заключенным на неопределенный срок. Для его прекращения заинтересованная сторона должна уведомить другую сторону не позднее, чем за один месяц с даты, предполагаемого расторжения договора;
• В случае установления в договоре возможности выкупа арендованного имущества, то к такому договору предъявляются требования договора купли-продажи (Глава 30 части 2 ГК РФ), установленные для такого имущества;
• Обязательное условие – согласование размера арендной платы, а также сроков и порядка её внесения. Стороны могут отдельно определить условия её изменения, в том числе в одностороннем порядке арендодателем без дополнительного согласования.

Законодательством предъявляется ряд дополнительных требований к договорам аренды, предметом которых выступает недвижимое имущество. Прежде всего, это предусмотренное пунктом 2 статьи 609 ГК РФ требование об обязательной регистрации договора аренды в отношении данного вида имущества. Однако статья 651 ГК РФ определяет, что регистрировать необходимо договоры, заключенные не менее чем на один год. В этом случае договор вступает в силу только после государственной регистрации права.

Кроме того, ряд особенностей аренды установлен в иных федеральных законах. Например, статья 39.8 Земельного кодекса РФ определяет особенности договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, который находится в собственности государства или органов местной власти. Так, часть 8 указанной статьи определяет конкретные сроки действия договора аренды в той или иной ситуации.

Регистрация

Действующее российское законодательство предусматривает обязательную регистрацию арендного договора только в случае его заключения в отношении недвижимого имущества. Как было отмечено выше, такая регистрация носит обязательный характер при условии передачи объекта в аренду на год и более. Аренда на меньший срок не влечет за собой такой обязанности, но регистрационные действия могут быть совершены по желанию сторон.

Отметим, что срок, в течение которого договор должен быть зарегистрирован, законодательством не регламентируется, то есть, арендатор или арендодатель могут и вовсе не обращаться в Росреестр и ответственности за это не понесут. Исходя из сложившейся судебной практики, договор аренды недвижимого имущества может быть зарегистрирован в течение всего срока действия такого договора. Этот вывод содержится, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.01.2010 № КГ-А40/14793-09 по делу № А40-64545/09-92-348, Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.08.2006 № Ф09-7660/06-С3 по делу № А60-4790/2006.

Однако, у такого поведения могут быть иные негативные правовые последствия. Условия договора и сам факт договорных отношений будет действительны только для арендатора и арендодателя; для третьих лиц такие арендные отношения не будут иметь правовых последствий (то есть, не будут существовать). На практике это приводит к тому, что налоговые органы просят подтвердить юридический адрес, подтвердить расходы в виде арендных платежей путём предоставления арендного договора, а также возможному доначислению суммы налогов и привлечению к ответственности.

Процедура же регистрации договора аренды предельно проста. Арендатор или арендодатель могут обратиться в МФЦ или Росреестр с договором аренды для его регистрации. При этом необходимо будет оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от категории заявителя: для физических лиц, в том числе имеющих статус индивидуальных предпринимателей, он составит две тысячи рублей, для юридических лиц – двадцать две тысячи рублей. Процесс регистрации занимает девять рабочих дней, после чего заявитель получает свой экземпляр договора с отметкой о регистрации, а в ЕГРН в отношении объекта появляется запись о наличии обременения в виде аренды, с указанием срока.

Юридические риски

Аренда имущества имеет подробное нормативное регулирование в российском законодательстве. Однако определенные риски заключения договора аренды есть для каждой из сторон сделки.

Практика показывает, что нередко стороны не прописывают детально предмет аренды, в том числе, если в его качестве выступают части объектов недвижимости: земельных участков, торговых площадей. По смыслу статьи 607 ГК РФ, стороны должны указать данные, конкретизирующие передаваемое в аренду имущество и игнорирование данного пункта приводит к тому, что арендатор может отказаться от исполнения обязанностей по внесению арендной платы на том основании, что предмет аренды не согласован. А в аналогичной ситуации, рассмотренной Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа, с арендодателя была взыскана полученная им ранее сумма арендной платы как неосновательное обогащение (решение по делу №А56-7834/2005). Отметим также позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, который в своем Постановлении  №13 от 25.01.2013 подтвердил правоприменительную практику необходимости четкого определения предмета аренды, особенно части недвижимого имущества.

Взыскать неосновательное обогащение с арендодателя возможно и в случае признания договора незаключенным, например, если он не был зарегистрирован в установленном порядке. В частности, на это указывает Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу №А40-78743/10-91-667.

Это риск, который несут арендодатели, предоставляющие помещения на длительный срок без регистрации договоров с целью избежать уплаты налогов. На практике, редко кто так злоупотребляет своим положением арендатора, однако, риск остаётся.

Большое значение для арендных отношений имеет и согласование целей использования объекта. Этот пункт также часто упускается из виду. В результате, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора при использовании объекта не по назначению. Такое же право может возникнуть у арендатора в случае, если состояние помещения не позволяет использовать для обозначенных в договоре целей. К таким отношениям применяется статья 620 ГК РФ, что находит подтверждение и в судебной практике, например, в постановлении по делу №А33-16701/2008, вынесенным Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа.

Анализ судебной практики по спорам из договоров аренды показывает, что в большинстве случаев негативные последствия возникают в результате игнорирования сторонами положений ГК РФ, регулирующих арендные отношения. Отсутствие в договоре четких формулировок или невыполнение требований законодательства приводит к тому, что одна из сторон сделки получает более выгодное положение, которым и спешит воспользоваться. Нивелируются все риски только тщательной проработкой всех договорных условий с обязательным соблюдением требований по форме и порядке заключения договора аренды.